Цифровизация рынка долгосрочной аренды недвижимости

Основная статья: Недвижимость (рынок России)

Государственная информационная система по аренде жилья

Основная статья: Проект:Минстрой (государственная информационная система — цифровая платформа наемного жилья)

2019: Как оцифровать триллионный рынок долгосрочной аренды жилья

В начале декабря 2019 года стало известно, что компания Airbnb, лидер на рынке краткосрочной аренды, приняла участие в раунде B инвестиций в компанию Zeus Living, специализирующуюся на долгосрочной аренде жилья для корпоративных работников^[1]. В данном раунде Zeus Living привлекла $55 млн инвестиций. При этом в управлении у компании находится 2000 объектов, а объем выручки достиг $100 млн.

Выход Airbnb в смежный сегмент кажется совершенно логичным. Однако почему мировой лидер рынка краткосрочной аренды выходит на рынок долгосрочной аренды только сейчас - спустя более чем 10 лет существования?

На самом деле Airbnb начал присматриваться к смежному рынку еще несколько лет назад. Еще в 2011 г. появилась возможность снимать жилье помесячно до 6 месяцев^[2], однако серьезного продвижения эта опция не получила. В 2017 г. в компании велись разговоры о выходе на рынок долгосрочной аренды, для чего даже было заказано исследование в McKinsey^[3]. Однако реального выхода так и последовало, вместо этого AirBnb активизировалась в развитии смежных сегментов туристического рынка: сервис бронирования бутик-отелей^[4], люкс-предложения по отдыху, организация корпоративных выездных мероприятий, туристические сервисы от местных жителей^[5] и т.п. Т.е. компания продолжала концентрироваться на краткосрочных взаимодействиях с клиентами.

Вхождение Airbnb в капитал Zeus Living отражает два ключевых момента, характеризующих рынок долгосрочной аренды жилья:

• рынок перспективный – инвестиция в Zeus, как отмечают многие аналитики, была сделана в преддверии ожидаемого выхода Airbnb на IPO в 2020 г. с целью демонстрации планов по освоению новых масштабных рынков и повышения капитализации;
• рынок сложный – примечательно, что Airbnb приняла решение не самостоятельно развивать новое бизнес-направление, а привлечь компетенции с рынка.

Таким образом, не слишком заметный кейс по инвестициям Airbnb в Zeus Living поднимает сразу несколько вопросов о цифровизации рынка долгосрочной аренды жилья:

• чем рынок привлекает цифровые компании?
• почему рынок еще не оцифрован?
• какие бизнес-модели могут изменить существующее положение дел?

Чем рынок долгосрочной аренды жилья привлекает цифровые компании?

Масштаб

Рынок долгосрочной аренды на порядок больше по масштабам рынка краткосрочной аренды. Прямых его оценок по широкому кругу стран найти не удалось, однако даже приблизительные косвенные оценки показывают объем мирового рынка более чем в триллион долларов. Для сравнения – оценка выручки Airbnb в 2019 г. находится на уровне $5 млрд.

Таблица 1 – Оценка рынка долгосрочной аренды жилья в 2018 г.

Потенциал роста

В ближайшие годы ожидается существенный рост рынка долгосрочной аренды жилья. На это влияют как изменения предпочтений общества в сторону пользования, а не владения (sharing-economy), так и рост мобильности населения.

Так, на рынке жилья в США за последние 15 лет доля владеющих жильем (homeownership rate) снизилась с 69% до 64%^[10]. И не последнюю роль в изменении предпочтений играют технологии, формируя новый положительный клиентский опыт.

В России аренда жилья пока сильно отстает по привлекательности от владения – только 10-15% домохозяйств арендуют жилье, по сравнению с 54% в Германии и 35% в США. Однако даже такая доля арендующих формирует рынок более чем в 1 трлн. рублей. И перспективы роста также выоски - по оценкам Дом.рф «миллионы россиян готовы арендовать недвижимость на долгосрочной основе, если этот рынок будет цивилизованным, а сам процесс прозрачным»^[11].

Почему рынок до сих пор не оцифрован?

Рынок долгосрочной аренды в плане бизнес-модели гораздо более сложный, чем рынок краткосрочной аренды.

Основная бизнес-модель Airbnb – комиссии за удобную платформу для поиска жилья на короткий срок и совершение безопасного платежа. Эту бизнес-модель легко реализовать и географически масштабировать digital-компаниям.

Для долгосрочной аренды, с учетом гораздо меньшего количества сделок на 1 квартиру, подобная схема монетизации менее привлекательна. Дополнительные доходы для платформ долгосрочной аренды могут приносить различные онлайн и оффлайн-сервисы (показ квартиры, проверка арендатора, страховка, уборка, ремонт и т.п.). Однако подобные сервисы требуют гораздо большего погружения в физические процессы. Появляется необходимость выстраивания т.н. «phygital»-платформ, объединяющих в себе как передовые цифровые решения, так и отработанные на высоком уровне физические сервисы с партнерами на местах. Это, в свою очередь, существенно замедляет географическую экспансию подобных бизнес-моделей.

Из-за большей сложности бизнес-моделей и необходимости выстраивания phygital-платформ, привязанным к местным особенностям, цифровизация рынка долгосрочной аренды жилья существенно отстает от цифровизации краткосрочной аренды. По оценке экспертов «Кометрики», современные технологические компании, создающие цифровые платформы для долгосрочной аренды недвижимости, начали массово выходить на рынок лишь в последние 3-5 лет. Примерами таких компаний могут быть 2nd Address, HousingAnywhere, Onerent, QuintoAndar, Blueground, Zeus, ZiRoom и др. При этом на рынке пока нет явного лидера, наподобие Airbnb в сегменте краткосрочной аренды.

В России, с учетом отсутствия цивилизованного рынка и высокой чувствительности арендаторов к ценовым параметрам, ощущается дефицит технологических стартапов на рынке долгосрочной аренды. на рынок долгосрочной аренды в настоящее время нацеливаются крупные игроки: ПИК-Аренда и Аренда Дом.рф (совместно с Кометрика).

Какие бизнес-модели могут изменить существующее положение дел?

Можно проследить определенную эволюцию бизнес-моделей на рынке долгосрочной аренды жилья: от простого информационного сервиса до предложения дополнительных оффлайн услуг и далее – к полноценному управлению жильем и даже коливингу (Таблица 2).

С учетом того, что даже Airbnb не стал полноценно развивать бизнес-модель «Онлайн-посредник», представляется, что будущее на рынке долгосрочной аренды за phygital-моделями «Оффлайн поддержка» и «Управление жильем». Опция бизнес-модели «Коливинг» представляется интересной, но в более отдаленной перспективе, когда молодежь массово будет готова жить в, по сути, общежитиях нового типа.

Бизнес-модели «Оффлайн поддержка» и «Управление жильем» могут существенно повлиять на развитие рынка долгосрочной аренды. Важным является вопрос масштабирования, во-первых, для удешевления подобных phygital-платформ, во-вторых, для изменения отношения общества к проживанию в арендованном жилье – позитивный и массовый клиентский опыт на рынке жилья может стать сильным драйвером для развития шэринг-экономики в целом.

Пока ведущие технологические стартапы в развитых странах охватывают лишь несколько тысяч объектов. Целевая аудитория для таких стартапов – сотрудники компаний (как МСП, так и крупных корпораций). Возможно наиболее масштабный игрок на текущий момент – китайская ZiRoom с 500 тыс. обслуживаемых объектов.

В России перспективы существенного масштабирования phygital-платформ на рынке долгосрочной аренды жилья могут быть связаны с партнерством между технологическими компаниями, отвечающими за digital-составляющую, и компаниями, работающими на рынке жилья, отвечающими за physical-составляющую. Компаниями-партнерами с рынка жилья могут стать крупные застройщики (пример: ПИК-Аренда), управляющие компании, агентства недвижимости с развитой региональной сетью и т.д.

Таблица 2 - Обзор бизнес-моделей долгосрочной аренды жилья

Авторы:

• Котлярова Дарья
• Фролов Александр

Примечания