Покупка квартиры в Москве

• Основная статья: Недвижимость (рынок России)
• Основная статья: Недвижимость в Москве

Цены

2021

Рост цен на квартиры в Москве поставил рекорд за последние 12 лет. Цены на вторичном рынке жилья в Москве с января по март 2021 года выросли более чем на 22%, что стало самым высоким показателем с 2009 года. В первом квартале 2021 года цена 1 кв. м на вторичном рынке жилья в Москве достигла почти 210 тыс. руб., свидетельствуют результаты исследования Global Residential Cities Index. По сравнению с аналогичным периодом предыдущего года рост составил 22,4%.

2020

2019

Число сделок

Юридическая чистота квартиры и как ее проверить

Первый признак, что дело не чисто - это низкая цена. Да, в 2019 году на рынке можно увидеть существенный дисконт, порой доходящий до 20 процентов. И тем не менее нужно понять, какие такие срочные и неотложные обстоятельства вынудили продавца так радикально снизить цену. Ведь выждав 5-6 месяцев, он мог получить больше.

Выписка из ЕГРН

Самое простое, что вы можете сделать, это получить выписку из Росреестра:

Расширенная выписка из ЕГРН (ЕГРП)

В ней отображается вся подноготная история переходов права владения квартирой, когда-либо наложенные обременения и аресты. Любой человек может получить обычную выписку из ЕГРН об основных характеристиках любой квартиры, зарегистрированных правах на нее и выписку о переходе прав. Если вам нужна бумажная версия с печатью - то добро пожаловать в МФЦ. Обычная справка стоит 250 рублей; с данными о переходе прав (ранее называлась "расширенная справка ЕГРП") - 400 рублей. Возможно получение в электронном виде, стоимость 60 рублей. Да, на выходе вы не получите бумажку с печатью, но для ознакомления этого вполне достаточно. Срок исполнения заявки - три дня (как правило, успевают сделать за один) после оплаты и заказа справки на сайте Росреестра.

Архивная выписка из домовой книги

Архивная выписка (иногда можно обойтись данными из ЦАБ) - показывает о совершенных когда-либо регистрация на указанной территории (постоянная регистрация, временная, куда убыли, по каким причинам и когда). Получить ее может собственник по устной просьбе, при этом желательно присутствовать на получении документа. Выписка - документ очень важный. Вас сразу должны насторожить факты, к примеру выписки несовершеннолетнего лица незадолго до приватизации и в ней, соответственно, не участвовавший. Самый гуманный суд в мире на запрос представителей ущемленного подростка укажет - ребенка специально выписали, ущемив его права, так что сделка идет вспять, и ребенок обязан получить часть купленной вами квартиры.

Разумеется, вы имеете право при таком раскладе требовать компенсацию с людей, которые продали вам эту квартиру. Однако, скорее всего, люди, провернувшие такую цепочку заранее позаботились о таком варианте и либо не имеют никакого имущества, на которое мог бы быть обращен арест приставами, либо заранее покинули территорию страны.

При покупке квартира может быть оформлена в 100% собственность на лицо, "влезшее" в ипотеку, а позднее решившее найти себе иную семью. Соответственно появляется повод для опротестования сделки, и выделения части вашей недвижимости для проживания ребенка. Опять же, по законодательству, ребенок не может быть прописан один в квартире. Таким образом на вашей территории будут проживать уже мать с ребенком, которым вы будете обязаны выделить отдельную комнату.

Важно понимать, что срок исковой давности заканчивается в момент его совершеннолетия. А ее могли год назад приватизировать, и ребенку был тогда год.

Также поводом для признания сделки ничтожной может выступать тот факт, что при покупке нового жилья ребенок ухудшил свои жилищные условия. И не важно, что 5 комнатная квартира в Костроме стоит дешевле 1-комнатной в центре Москвы. Грамотный юрист обратит сделку вспять без проблем.

Момент наследования

Тут похожая ситуация. Если во всей цепочке переходов права был переход по праву наследования, лично я бы от такой квартиры отказался – всегда есть риск появления наследников. Даже, если квартира сменила несколько собственников после смерти наследодателя. С одной стороны, по наследственным делам, есть сроки исковой давности. С другой – в статье ГК эти сроки описаны так: «… с того момента, как наследник узнал, или должен был узнать о смерти наследодателя.». Таким образом, если появится наследник и докажет, что он не знал и не мог знать о смерти наследодателя (был в тюрьме, за границей и т.д.), сроки исковой давности могут и восстановить. Это дело сложное и далеко не всегда реальное, но, мы же хотим максимально защититься и спать спокойно, верно?

Проблема с установлением всех наследников у нас простая – никто не знает, сколько у умершего было детей. Все ЗАГСы страны не объедешь. Зачастую, жёны не знают, сколько на самом деле детей у их мужей. А с учетом того, что в 1991 году развалилась самая большая по территории страна и огромное количество наших соотечественников вдруг оказалось за границей, ситуация еще больше осложняется.

Заключенные

Еще один потенциальный подвох - граждане, некогда прописанные в квартире, и отбывшие в места не столь отдаленные. Сами понимаете, заниматься вместо отделки квартиры разборками с уголовником дело не самое приятное. Поэтому отслеживаем и разбираемся.

Сделки с использованием материнского капитала

В последние годы появилась еще одна проблемная категория - сделки с использование материнского капитала. По закону, родители, купившие недвижимость с использованием материнского капитала - обязаны выделить ребенку полагающуюся ему долю. По факту же механизм этот - декларативный. Пенсионный фонд, через который проходит оформление выдачи материнского капитала, далеко не сразу и не во всех регионах начал требовать соблюдения законодательства, поэтому надо быть начеку.

Тут описаны лишь основные рисковые моменты в истории квартиры. В реальной жизни их намного больше. Рента, несовершеннолетние собственники и опека и т.д. Самое важное тут – понять принцип: должно быть понятное и логичное объяснение всех переходов права, всех регистраций и убытий. Особенно в моменты ключевых точек – перехода права.

Справки о том, что продавец не состоит на учете в психоневролгическом (ПНД) и наркологическом (НД) диспансерах

Справки об отсутствии противопоказаний к совершению сделок на рынке недвижимости (психиатры могут по разному называть справку, смысл от этого не меняется) желательно брать самому. Помним, что продавец может сделать справки сам, однако с таким же успехом справку вам могут отпечатать на принтере и поставить левую печать. Лучший вариант - получайте справки сами или идете в диспансеры с продавцом сами. Да, услуга платная. Обычно платит за нее продавец.

Вас должны насторожить следующие моменты:

• Возраст старше 60 лет. Вполне возможно, что дорогие родственники ветерана, имевшие виды на квартиру, будут недовольны. Сделку могут попытаться признать недействительной по причине приема различных седативных средств. Особенно легко будет опротестовать сделку, если в амбулаторной карте больного родственники найдут записи или рецепты с упоминанием ряда лекарственных средств;
• Есть признаки алкоголизма, наркомании, хронической болезни;
• Продавец состоит на учёте в ПНД или НД. В этом случае вы заказываете медицинское освидетельствование. К вам прямо на сделку приедет психиатр/нарколог (кто вам нужен) и проведет освидетельствование продавца (стоить может от 2 тысяч до 15 тыс. рублей, в зависимости от региона) с выдачей акта.

Обход соседей по дому, посещение ЕИРЦ

Зачастую соседи знают друг о друге больше, чем даже их собственные родители. Скандалы, любовницы, дети, пьянство и наркомания, плохая электропроводка, канализация, протекающая крыша и проблемы с водоснабжением - всеми этими данными с удовольствием с вами поделятся будущие соседи. В отличие от вашего продавца, им нечего скрывать - ведь им с вами еще жить и жить, а продавцу вы жизненно необходимы лишь до момента вручения денежных средств.

Риски сделок с нерезидентами

Дано:

• сделка купли-продажи квартиры;
• оформление сдекли у нотариуса;
• расчеты через банковскую ячейку;
• цена продажи 12 млн.;
• продавцы: совершенно летняя гражданка РФ 2/3 доли несовершеннолетняя гражданка РФ 1/3 доли - обе резиденты РФ;
• покупатель гражданин РФ - нерезидент РФ.

Результат: спустя 2 года после сделки продавцы получили требование от налоговой об уплате штрафа в размере более 18 млн. руб. - по 9 млн. на каждую.

Законодательством о валютном регулировании на начало 2021 года предусмотрено, что все сделки с участием нерезидентов РФ подлежат осуществлению исключительно в безналичном порядке; статьей 15.25 КоАП РФ предусмотрен штраф за нарушение валютного законодательства в размере от 75 до 100% от суммы сделки; нарушением валютного законодательства в рассматриваемом нами случае явился тот факт, что расчеты по сделке были осуществлены через банковскую ячейку.

Как показывает данный пример, а также иные схожие случаи, абсолютное большинство и риэлторов, и продавцов и покупателей недвижимости и, как выясняется, даже нотариусов, ничего не знают о данных подводных камнях российского законодательства и потому, о рисках многомиллионных штрафов никого не предупреждают.

Как проверить своего контрагента? Для начала давайте определимся с понятиями резидент/нерезидент, для физических лиц.

Типичная ошибка - это представление о том, что резиденты - это граждане РФ, нерезиденты - иностранные граждане и лица без гражданства.

На самом деле резидентом может быть иностранный гражданин, а гражданин РФ, в свою очередь может быть не резидентом. Ключевым моментом является срок пребывания либо отсутствия в России. Так иностранный гражданин, официально находящийся на территории РФ более 183 календарных дней в течение последних 12 месяцев - становится резидентом, а гражданин РФ, отсутствующий в России более 183 календарных дней течение последних12 месяцев, наоборот, утрачивает статус резидента.

Один из самых простых способов проверки статуса резидент/нерезидент - запросить у контрагента предъявить заграничный паспорт, что позволит определить интересующие сроки пребывания/отсутствия в РФ.

Следует особо отметить, что не важно, покупателем или продавцом по сделке выступает нерезидент, штраф будет все равно. Кроме того, данная норма распространяется не только на сделки по продаже квартир, но и на продажу авто, дачных участков и иного имущества.

Особенности договоров с риэлтерами

Чаще всего агентство не несет материальной ответственности за свои промахи. Все, что может сделать риэлтер - это подобрать 5-7 вариантом квартир и организовать встречи заинтересованных лиц. Все остальное время будет потрачено на то, чтобы убедить вас в бесполезности поиска более интересных вариантов.

Ипотека обезопасит сделку

Как вариант, если цена очень привлекательная, деньги у вас уже собраны, но вас смущают обстоятельства приобретения - оформите ипотеку на небольшую сумму, либо на небольшой срок. Взять в ипотеку можно и 100 тысяч рублей, а вернуть можно и через месяц. Да, вы переплатите за страховку (от 5 т.р. рублей), и одобрение сделки (несколько большая сумма), однако юристы банка по своим каналам выяснят о квартире практически все, и для вас это будет бесплатно.

Титульное страхование сделки

Еще один способ обезопасить себя - использовать титульное страхование сделки недвижимости.

Новостройки: все проще?

Порядок проверки новостройки:

• договор на землю. Собственность или аренда. Если это аренда, то смотрим на сроки. Адекватный срок - год-два. Это сроки на строительство, не на использование дома. После того, как строительство завершено, земля остается в собственности государства. Но, в соответствии с жилищным кодексом, собственник квартиры становится собственником земли под домом. Если аренда короткая, застройщик неизвестный, назначение земли не соответствует тому, что на ней строят, а стройка только начата, это вызывает вопросы. Надо смотреть условия продления аренды. Что будет, если сроки аренды прошли, а дом еще не достроен?

• Назначение земли. Оно должно соответствовать объекту: многоэтажный дом, дом средней этажности, малоэтажное строительство. К примеру, есть разрешение на дачное строительство или ИЖС, а строят 5-этажный дом. Назначение "жилое строительство" звучит неубедительно. Но, если регпалата регистрирует при таком назначении договора долевого участия по ФЗ 214 значит схема работает.

• Постановление главы города

• Разрешение на строительство (на основании постановления главы города)

• Градостроительное обоснование размещения объекта. Как правило, этого никто не предоставляет и никто не спрашивает.

• Согласованная исходно-разрешительная документация (ИРД). Эту документацию можно запрашивать. В ней всякие технические параметры комплекса. Согласовывается с местными органами власти. Отличается от проектной декларации. Проектная декларация - это описание комплекса уже самим застройщиком.

• Проектная документация. Должна быть утверждена областным или городским архитектурным комитетом.

• Договор о получении разрешения на подключение к сетям общего пользования. Газпром на газ, на электричество, тоже самое на тепло и воду. Истории о том, как дом построили, но ни к воде ни к электричеству ни к газоснабжению не подключили мы видим постоянно.

• Документ о предварительном распределении площадей.

Что должно насторожить при покупке новостройки

Предложение риэлтера или застройщика заключить:

• Предварительный договор купли-продажи (Преддоговор)
• Договор инвестирования
• Договор займа (долговой вексель)
• Договор ДДУ (Долевое участие в строительстве)

Последний вариант ДДУ - менее рисковый, чем предыдущие, но тем не менее, в соответствии с нынешним законодательством серые схемы уходят в прошлое. Точнее, по старым схемам будет дозволено строить лишь мегамонстрам (ТОП-10 застройщиков России, застраивающих от 4 млн кв.метров, в не менее , чем в 4х регионах). Итак, если продают не по ДДУ, особенно яростно проверяем застройщика и документы, перечисленные выше. Помним, что если мы покупаем недвижимость по 214 ФЗ, часть рисков берет на себя государство.