Содержание |
Основная статья: Недвижимость (рынок России)
2023
*Банки взыскали с проблемных ипотечных заёмщиков 22,2 млрд рублей через продажу квартир
Банки в 3 раза увеличили объём погашения просроченной ипотеки путём изъятия и продажи квартир на торгах за последние 5 лет. Минувший 2023 год стал антирекордом для ипотечных должников: кредиторы реализовали за год залоговых квартир на 22,23 млрд рублей. Это в 1,4 раза больше, чем на протяжении 2022 года (15,85 млрд), в 1,3 раза больше по сравнению с 2021 годом (17,5 млрд) и в 2,6 раза — по отношению к данным за 2019 год (8,4 млрд). Такими данными с TAdviser 22 марта 2024 года поделились эксперты коллекторского агентства «Долговой Консультант».
 | «Временной интервал до продажи ипотечной квартиры на торгах с даты первой просрочки за последние годы существенно сократился. В 2010-е годы процесс занимал 2-4 года, сейчас он составляет 1,5-3 года, — рассуждает генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксёнов. — Причинами этого сокращения стали рост цен на недвижимость, увеличение интереса населения к объектам на торгах и более отлаженная работа ФССП». |  |
Источники: ПКО «Долговой Консультант», ЦБ РФ
Доля погашенной просроченной задолженности посредством продажи залоговых ипотечных квартир по итогам 2023 года составила 40% от совокупной просроченной задолженности на начало года (58,7 млрд).
| | «И это тоже рекорд, но с позитивным оттенком как для кредиторов, так и заёмщиков, — добавил Денис Аксёнов. — Велика вероятность того, что после продажи квартиры на торгах и 100% погашения долга, на фоне роста цен на недвижимость мог образоваться излишек денег, который остается должнику». | |
В 2022 году объём погашений через продажу квартир к совокупной просроченной задолженности составлял 25%, в 2021 — 22%, в 2020 — 21%.
| | «Несмотря на заметную долю погашений, совокупный портфель просроченной ипотечной задолженности уверенно растёт, по итогам 2023-го он увеличился ещё на 2,5 млрд рублей или на 4%, превысив 61 млрд», — заключил Денис Аксёнов. | |
Ознакомиться с полными данными по объёму реализованных заложенных квартир в регионах РФ можно по ссылке.
Число объектов жилой недвижимости, проданных на торгах в рамках исполнительного производства, увеличилось за год на 5%
Количество объектов жилой недвижимости, реализованных на торгах в рамках исполнительного производства в 2023 году, увеличилось на 5% по сравнению с 2022 годом. Всего состоялось 4,15 тыс. торгов против 3,97 тыс. годом ранее. К таким выводам пришли в коллекторском агентстве «Долговой консультант (Док)» после изучения реестра извещений публичных торгов Федеральной службы судебных приставов и реестра лотов ГИС «Торги». Об этом «Долговой консультант (Док)» сообщил 19 февраля 2024 года.
Вместе с тем, общее количество реализованной в рамках исполнительного производства жилой недвижимости в 2023-м (квартиры, комнаты, дома, а также доли в жилой недвижимости, всего 4149 объектов), по сравнению с итогами 2021 года сократилось на 19% (тогда было реализовано 5126 объектов).
| | Количество сделок реализованного с участием ФССП недвижимого имущества в 2023-м году после падения в 2022-м показало робкую попытку восстановления, но вряд ли в 2024 году сумеет повторить успехи 2021-го, — сказал генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксёнов. — Объекты выходят на торги по ценам, приближенным к текущим рыночным, это снижает к ним интерес инвесторов. Не секрет, что больше половины приобретённых на торгах квартир впоследствии продаётся, а найти покупателя, который готов брать дорогой ипотечный кредит, стало непросто. Быстро и с выгодой реализовать купленный на торгах объект недвижимости инвесторам не удаётся, поэтому в конце 2023-го года наметилось снижение интереса к торгам, в полной мере которое проявится уже в первой половине 2024-го. Итоги публичных торгов — результат неплатежей по ипотеке, сформированных в 2020-2021 годах. Трудности 2022-го выведут на публичные торги жилье только спустя 2-3 года, то есть заметный прирост мы сможем увидеть лишь в начале 2025 - 2026 годах. | |
В 28 регионах из 84 (или в 33%) количество реализованных объектов год к году снизилось, в 52-х (62%) — выросло. Наибольший прирост в Удмуртской республике (+60), Тульской области (+35), Республике саха (Якутия) (+33). В 2023 году лидерами по количеству торгов стали Московская и Челябинская области, Москва и Санкт-Петербург. В ряде регионов торги не помогли снизить накопленный проблемный объём ипотечных долгов.
Регионы-лидеры по продаже жилья на торгах
В 2022 году в первом полугодии информация о публичных торгах публиковалась ФССП РФ, во втором полугодии — уже на ГИС «Торги». В 2023-м, по оценке государственной информационной системы, было продано жилья на 22,3 млрд рублей. За 6 месяцев 2022 года — на 8,99 млрд рублей. По данным Банка России, за 9 месяцев 2023 года кредиторам за счёт продажи заложенных квартир удалось взыскать 17,1 млрд рублей, в 2022-м — 15,85 млрд, в 2021-м — 17,48 млрд.
| | Несмотря на то, что в 2023 году в рамках исполнительного производства было реализовано меньше на почти тысячу объектов недвижимости, чем в рекордном 2021 году, сумма вырученных средств благодаря росту цен на недвижимость оказалась на 4,8 млрд рублей больше, — отметил Денис Аксёнов. — Интересных по ценам объектов, на которых инвесторы могли бы получить быструю прибыль, как в 2021 году, крайне мало. | |
В реестр извещений о публичных торгах ФССП и ГИС «Торги» вносятся сведения о состоявшихся (завершенных) торгах имуществом должников, назначаемых в процессе исполнительного производства, которые являются следствием неисполнения решений судов. На первичные торги жилье выставляется по цене, указанной в решении суда, которая, как правило, устанавливается с дисконтом 20% от рыночной оценочной стоимости. На повторных торгах цена снижается ещё на 15%.
С полной таблицей «Долгового Консультанта» по реализованному на торгах жилью должников в регионах России можно ознакомиться здесь.
2020: Стоимость выставленной на торги недвижимости снизилась на 19%
Денежный эквивалент выставленной на публичные торги недвижимости по итогам 2020 года в РФ превысил 36,5 млрд рублей, сократившись по сравнению с 2019 годом на 19%. Об этом 28 января 2021 года сообщили в коллекторском агентстве «Долговой Консультант». Средняя цена предложения одного лота сократилась на 6%, до 2,07 млн рублей. К таким выводам специалисты агентства пришли после изучения реестра извещений публичных торгов Федеральной службы судебных приставов.
В реестр извещений о публичных торгах ФССП вносит сведения о торгах имуществом должников, назначаемых в процессе исполнительного производства, которые являются следствием неисполнения решений судов. Снижение средней цены предложения в среднем по стране на 6% или 128 тысяч рублей говорит о том, что на торги было выставлено больше объектов недвижимости эконом-сегмента.
За 12 месяцев 2020 года судебные приставы выставили на продажу более 17,6 тысяч квартир на 36,5 млрд рублей. Годом ранее на публичные торги вышли 20,5 тыс. объектов на 45,2 млрд рублей. Наибольшее количество жилья было предложено на территории Челябинской области (1044 объектов), Республики Башкортостан (912), и третье место — Москва (860 объектов) (регионы-лидеры по количеству выставленной на продажу жилой недвижимости представлены в таблице №1).
.png)
Аномальный объём торгов зафиксирован в Тюменской области (выставлено 72 квартиры против 1 в 2019 году) и Приморском крае (216 против 13). Впервые до процедуры торгов дошло жилье Чукотского автономного округа. В ходе исследования отмечена тенденция, что в южных регионах страны на торги через судебных приставов выходит гораздо меньше квартир по сравнению с соседними регионами.
Наибольший объём в рублях, напротив, пришелся на столичный регион (8,59 млрд рублей), Санкт-Петербург (2,22 млрд) и Республику Башкортостан (1,62 млрд) (полные данные представлены в таблице). Аномальный объём торгов зафиксирован в Тюменской области (выставлено 72 квартиры против 1 в 2019 году) и Приморском крае (216 против 13) (регионы-лидеры представлены в таблице №2).
.png)
Временной отрезок с первого дня неплатежа по кредиту до момента выставления жилья на торги через ФССП ранее в среднем составлял несколько лет. Банк-кредитор предварительно пытается вести переговоры с должниками, затем следует исковое заявление в суд, после — вынесение решения и получение исполнительного листа. Появление на торгах активов должников в виде прав требования по незавершенному строительству жилья с учётом среднего срока строительства не более трёх лет говорит о тенденции сокращения сроков между первым неплатежом по кредиту и подачей иска в суд.
| | «Сокращение денежного эквивалента выставленного на торги жилья может свидетельствовать о том, что банки-кредиторы и должники стали чаще прибегать к досудебным процедурам взыскания, так как на первичные торги жилье выставляется по цене, указанной в решении суда, которая чаще устанавливается с дисконтом 20% от рыночной оценки, на повторные — с уценкой ещё на 15%, — рассказал Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Доведя дело до торгов, бывший собственник теряет до 40% от рыночной стоимости своего имущества и в каждом втором случае денег после реализации не хватает для полного погашения долга перед кредиторами. Второй причиной снижения средней цены, вероятно, является большее количество объектов с низкой рыночной стоимостью, то есть просроченная ипотека добралась уже те города и сёла, где раньше про нее не слышали». | |
Рост средней стоимости выставленной на торги недвижимости произошел в Удмуртской Республике (в 2,3 раза до 2,95 млн рублей), Тамбовской области (в 1,8 раза до 2,28 млн), Костромской области (в 1,5 раза до 1,37 млн рублей) (регионы-лидеры представлены в таблице №3).
.png)
| | «Повышение средней цены квартиры, выставленной на торги, может означать, что в дефолт переходят заёмщики, владевшие более качественным, просторным и востребованным на рынке жильём, с другой стороны, чем выше стоимость залоговой квартиры, тем больше вероятность, что должник после продажи имущества погасит всю задолженность и на оставшуюся часть денег может начать жизнь с начала, приобретя другое жилье, пусть и с более низкими характеристиками, но всё же жильё», — добавил Денис Аксёнов. | |
По словам эксперта, в исследовании не даётся оценка влияния коронавирусных ограничений. Итоговые данные в региональном разрезе совпадают с цифрами по темпам прироста просроченных ипотечных кредитов: наибольшее количество выставленных объектов и их денежный эквивалент сопоставим с официальным объёмом ипотеки, которую заёмщики перестали погашать более трёх месяцев подряд.
Смотрите также
