Технологии в сфере недвижимости
(рынок России)
PropTech
Property Technologies

• Основная статья: ИТ в недвижимости
• Цифровые технологии в строительстве
• BIM-технологии (рынок России)

PropTech (от англ. Property Technologies - технологии в недвижимости) - явление многогранное. Оно объединяет все современные инновационные технологии и прикладные решения в области создания недвижимости и управления ею (сделки, связанные с недвижимостью, инвестиционный анализ, строительство и дизайн, девелопмент, содержание недвижимости и т.д.).

Стартапы в области PropTech развиваются в двух основных направлениях: предлагают инструменты, способные помочь профессионалам в сфере недвижимости улучшить свои сервисы или повысить продуктивность, либо стремятся профессионалов заменить.

2023

Расходы на цифровые решения в сфере недвижимости в России за год выросли на 21%, до 38,8 млрд рублей

По итогам 2023 года оборот рынка PropTech в России достиг 38,8 млрд рублей. Это примерно на 21% больше по сравнению с 2022-м, когда расходы на цифровые решения в сфере недвижимости оценивались в 32,1 млрд рублей. Показатели по отрасли приводятся в исследовании BusinesStat, результаты которого опубликованы в конце сентября 2024 года.

В обзоре учитываются данные по различным сегментам: это сервисы и решения для жителей, системы для моделирования и планирования процессов строительства (BIM-технологии), системы управления недвижимостью и платформы управления строительством (контроль и администрирование строительства). Среди ключевых игроков рассматриваемой отрасли названы «Циан Групп» (ООО «Айриэлтор», ООО «Циан», «Cian PLC»), ООО «Содис Лаб», ООО «Юникорн», «ЛИИС Инженерные решения», «Аскон» и др.

По оценкам, в 2019 году оборот российского рынка PropTech составил 24,8 млрд рублей, показав прибавку в 27% по отношению к предыдущему году. В 2020-м последовал рост на 18,9% — до 29,5 млрд рублей, а в 2021 году произошло увеличение еще на 14,6% с итоговым результатом 33,8 млрд рублей. Развитие рынка поддерживалось высокими темпами строительства: в 2019-м общая площадь вводимого в эксплуатацию жилья увеличилась на 6,2% по сравнению с предыдущим годом, в 2020-м — на 0,2%, в 2021 году — на 12,7%. Причем пандемия COVID-19 не только не привела к снижению оборота рынка ИТ-решений в сфере недвижимости, но и, наоборот, ускорила процесс внедрения новых технологий в бизнес-процессы.

В 2022 году выручка участников рынка сократилась на 4,8%, что связано с уходом иностранных компаний из России на фоне ухудшившейся геополитической обстановки. Наибольшее падение произошло в сегменте BIM-технологий, где были популярны такие решения, как Autodesk и AutoCAD. Негативное влияние также оказали санкции западных стран и снижение покупательной способности россиян.

Однако уже в 2023-м отрасль вернулась к росту. Быстрому восстановлению способствовало внедрение отечественных технологий для всех стадий жизненного цикла объектов строительства. Кроме того, существуют значительные возможности для дальнейшего расширения, поскольку, по оценкам экспертов, к концу 2023 года только 21% застройщиков применяли технологии информационного моделирования в жилищном строительстве.

Рост рынка недвижимости оказывал положительное влияние на PropTech. Многие девелоперы и застройщики обращались к новым технологиям для ускорения темпов строительства, повышения качества и предложения лучших условий и инновационных сервисов, — сказано в обзоре BusinesStat.

Аналитики выделяют как стимулирующие, так и сдерживающие факторы. С одной стороны, рынок PropTech в России развивается под воздействием мер государственного регулирования. Существует спрос на интегрированные решения, тестируются проекты с внедрением искусственного интеллекта, растет популярность сервисов «Умный дом» и систем для контроля хода строительства, появляются единые экосистемы для клиентов на всем пути работы с сервисами — от покупки недвижимости до проживания. С 1 июля 2024 года применение BIM-технологий стало обязательным для застройщиков многоквартирных домов, а с 2025-го станет обязательным и для малоэтажного строительства.

Но, с другой стороны, многие руководители по-прежнему с недоверием относятся к цифровизации строительства и девелопмента. Высокая стоимость продукта, трудоемкость внедрения и сложность точного измерения эффекта от цифровизации выступают барьерами для более активного расширения российского рынка.^[1]

Рост российского рынка ИТ-решений для строительства на 27,8% до 10,96 млрд рублей

В 2023 году объем российского рынка ИТ-решений для строительства достиг 10,96 млрд рублей. Это на 27,8% больше по сравнению с результатом предыдущего года, о чем говорится в исследовании Smart Ranking, результаты которого опубликованы 22 марта 2024 года.

Отмечается, что быстрый рост связан с повсеместным внедрением технологий умного дома, а также активной цифровизацией управляющих компаний и ТСЖ. Они все чаще стремятся предоставить жителям более высокий уровень сервисного обслуживания и упростить для них управление имуществом. Сервисы для умного дома, управления построенным объектом, ремонтами и предоставления аренды продемонстрировали наибольший рост в 2023 году.

𝓲

Smart Ranking

Лидером рынка по итогам 2023-го стала ИТ-компания Ujin — разработчик облачной платформы для умных зданий и устройств [[Интернет вещей Internet of Things (IoT)|[[Интернет вещей Internet of Things (IoT)|Интернета вещей (IoT)]]]] для смарт-жилища. Выручка компании в 2023 году достигла 959,3 млн рублей, что на 66,7% превышает показатель предыдущего года. На втором месте располагается компания «Аскон», разработчик инженерного ПО, технологический партнер в цифровизации промышленности и строительства: ее выручка зафиксирована на отметке 750 млн рублей. Замыкает тройку проектная компания We-On: по оценке Smart Ranking, ее выручка в 2023 году составила 705 млн рублей — на 11,4% больше, чем в 2022 году.

Больше всего за 2023 год выросла выручка компании «Прагма», разработчика платформы Pragmacore — на 437%, до 70 млн рублей. Во многом такая динамика объясняется низкой базой в 2022 году (тогда выручка составила 15 млн рублей). На втором месте по динамике продаж находится Iyno, у которой выручка по итогам 2023 года поднялась на 200% — до 56,7 млн рублей. Платформа Iyno позволяет заказчикам управлять себестоимостью строительства, генподрядчикам — контролировать свою маржинальность. На третьем месте находится компания SimpLight, которая предоставляет решения для построения систем управления и диспетчеризации объектов. Выручка SimpLight в 2023 году, по оценке Smart Ranking, составила 19 млн рублей, увеличившись на 171,4% — с 7 млн рублей в 2022 году.

Директор по развитию бизнеса и маркетингу «Содис Лаб» Мария Томчук говорит, что на фоне сложившейся геополитической обстановки все больше компаний в России предпочитают использовать отечественные программные решения для цифровизации строительства. Их цель — не только заместить покинувшие российский рынок аналоги, но и обеспечить безопасность данных. Томчук обращает внимание также и на рост спроса со стороны застройщиков и промышленных компаний на цифровые сервисы для оптимизации процессов: это, в частности, электронный документооборот.

Это актуально как для проектных и строительных компаний, так и для эксплуатирующих организаций, специализирующихся на управлении коммерческой и жилой недвижимостью и промышленными объектами, — говорит Томчук.

Исполнительный директор компании «Юникорн» Кирилл Романченко отмечает, что интерес к внедрению смарт-технологий в повседневную жизнь проявили все участники российского рынка недвижимости и строительства. Это застройщики, управляющие компании, профильные ведомства и конечные клиенты. По его словам, в РФ происходит формирование новой отрасли, которая напрямую зависит от уровня цифровизации и влияет на комфорт граждан. При этом заказчики решений (как правило, застройщики) ориентируются на использование экосистем программных продуктов, которые закрывают сразу несколько областей управления недвижимостью. Предпочтение отдается тем продуктам, которые способны бесшовно взаимодействовать друг с другом.^[2]

Анализ мирового рынка PropTech на примере США

Недвижимость играет все более важную роль в экономической активности. Чтобы успешно развивать направление PropTech, полезно изучить его взаимодействие с глобальной экономикой. Юлия Хлуднева – эксперт в области PropTech, которая запустила первое в своем роде приложение для ЖКХ, а также, уже ставшее лидером на рынке Сочи, приложение для застройщиков – провела анализ мирового рынка недвижимости, с фокусом на рынке США. Понимание и опыт Юлии в разработке инновационных технологий позволяют ей глубоко осмыслить текущие тренды и будущее управления недвижимостью. В данной статье эксперт рассмотрит, как технологии влияют на рынок недвижимости и какой потенциал они открывают для инвесторов и профессионалов отрасли. Подробнее здесь.

Machine Learning помогает агентствам недвижимости

У жителей России нет доступа к данным о сделках с имуществом, как это практикуется на Западе, но агентства недвижимости не стоят на месте и создают качественные базы данных с помощью Machine Learning. Об этом 18 декабря 2023 года сообщила компания Homeapp. Умная аналитика позволяет собирать, обрабатывать и анализировать огромные объемы информации, полученные из самых разных источников. Обрабатывают информацию не только алгоритмы, но и люди. Путем анализа полученных материалов можно собрать актуальные сведения о рыночной динамике, тенденциях и предпочтениях покупателей.

Оценка стоимости недвижимости — одна из ключевых возможностей, которые предоставляет умная аналитика. В отличие от традиционных методов, которые основываются на сравнении схожих объектов недвижимости и могут быть ограничены и подвержены человеческому фактору, умная аналитика позволяет одновременно учитывать большой спектр характеристик: размер и расположение объекта, уровень развития инфраструктуры в районе, расположение, а также экономические показатели.

Собирая информацию о ценах, предпочтениях покупателей, параметрах недвижимости и других факторах, агентства получают полное понимание изменений на рынке и прогнозируют тенденции. Все это помогает принимать обоснованные решения и делать клиентам релевантные предложения. Машинный интеллект, к примеру, умеет распознавать украденные фотографии объектов и несуществующих квартир, прогнозировать конверсию сделки и даже выявлять нелегальную аренду.

Благодаря глубокому аналитическому подходу можно повысить уровень обслуживания клиентов и эффективность работы агентов. В России Machine Learning и умную аналитику использует ИТ-агентство недвижимости Homeapp — на протяжении 6 лет оно внедряет методы машинного обучения для улучшения прогнозирования ликвидности недвижимости. Созданный механизм — самообучаемая система, которую постоянно совершенствуют, дополняют данными и оснащают технологиями. С использованием собранных за это время материалов, включая звонки, просмотры объектов и совершенные сделки, агентство строит модели, способные предсказывать востребованность конкретного объекта. Для повышения точности прогнозов также учитывается работа риэлторов и эффективность их сделок.

Компания также разработала систему автоматической оценки стоимости квартир. Она учитывает множество факторов, включая локацию, планировку, техническое состояние и близость к важным объектам инфраструктуры, и позволяет продавать квартиры с максимальной выгодой и в сжатые строки. В течение полугода после внедрения ML помог агентству увеличить эффективность продаж на 80%.

Machine Learning оказывает существенное влияние на сферу недвижимости в России — повышает количество обращений покупателей и их конверсию в продажи. Внедрение машинного обучения в работу агентств по продаже недвижимости поможет им быстро достичь следующих результатов:

• собрать максимально полные данные по каждому объекту — количество звонков и показов, эффективность брокера, оценку стоимости, лояльность клиента;
• оценить синтетическую вероятность продажи объекта, исходя из поведенческих особенностей клиента;
• интегрировать алгоритмы для управления ценами на объекты;
• подбирать аналоги для оценки и кросс-продаж;
• привлекать новых клиентов для покупки и продажи недвижимости.

2022

Расходы на ИТ-решения в сфере недвижимости в России пошли на спад

Объем российского рынка информационных технологий в строительстве и недвижимости (PropTech) в 2022 году оказался равным 32,1 млрд рублей, что на 4,8% меньше, чем годом ранее. При этом по меньшей мере четыре предыдущих года расходы на такие разработки в стране увеличились. Об этом свидетельствуют данные аналитиков BusinesStat, которые были обнародованы в августе 2023 года.

Как отмечают исследователи, в 2018-2021 гг. российский рынок ИТ-решений в сфере недвижимости ежегодно возрастал и увеличился за период более чем в 1,5 раза: с 19,5 до 33,8 млрд рублей Росту способствовало массовое внедрение PropTech решений в деятельность строительных компаний и девелоперов.

Наибольший прирост в 2018-2021 гг. показал сегмент систем для моделирования и планирования процессов строительства (BIM технологии). Объем BIM сегмента увеличился в 2,5 раза: с 3,6 млрд рублей в 2018-м до 8,8 млрд рублей в 2021 году. Большую роль в этом сыграло введение обязательного порядка использования BIM решений в строительном процессе.

Эксперты BusinesStat говорят, что введенные в 2022 году санкции хотя и привели к краткосрочному снижению объема рынка, но вместе с тем усилили интерес к отечественным решениям со стороны бизнеса и инвесторов. В России имеются собственные лидеры PropTech рынка, такие как «Циан», «НМаркет.ПРО», TraceAir, «PropTech Групп», «Адепт», Profitbase, Bimlib, предлагающие отечественные системы для организации большинства процессов, связанных со строительством и недвижимостью. Активный интерес к PropTech решениям начинают проявлять застройщики, в числе которых ПИК, «ЛСР» и «Самолет». В долгосрочном периоде это приведет к наращиванию доли российских аналогов программного обеспечения и ускоренному развитию рынка, считают аналитики.

Они разделили разработки PropTech на следующие категории:

• системы для моделирования и планирования процессов строительства (BIM технологии) – это технологии, основанные на применении параметрической 3D-модели в процессе проектирования и управления ходом строительства. BIM технологии позволяют сделать процесс строительства более эффективным за счет хранения и использования входных данных на всех стадиях жизненного цикла недвижимости. Компании разработчики платформ для BIM-моделирования действуют в B2B сегменте и оказывают услуги в формате продажи неисключительных прав на пользование программными продуктами. Клиентами выступают строительные компании, инженерные и обслуживающие организации, архитектурные бюро;
• системы управления строительством (контроль и администрирование строительства) – это совокупность инструментов, позволяющих автоматизировать управление строительным процессом на разных этапах. К программным решениям в этом сегменте можно отнести стандартные ERP-системы, разрабатываемые отечественными компаниями 1С, Галактика, Парус, Компас и зарубежными компаниями SAP, Oracle, и Microsoft. Также на рынке популярны специализированные ERP-системы наподобие Адепта, облачные сервисы, например, Gectaro, TraceAir, Build Visor и др.;
• системы управления недвижимостью – это совокупность инструментов, обеспечивающих автоматизированный контроль за функционированием инженерных, охранных, противопожарных и прочих систем жизнеобеспечения здания. Специальные технологии позволяют аккумулировать и анализировать данные, оперативно устранять возникающие проблемы.
• сервисы и решения для жителей – инструменты, обеспечивающие взаимодействие владельцев с обслуживающими компаниями и между собой в ходе эксплуатации недвижимости. Для этих целей на базе BMS создается единая система диспетчеризации для информирования о возникающих проблемах. ^[3]

Технология онлайн-подписей от SmartDeal позволила провести межконтинентальную сделку

Технология выпуска электронных подписей с помощью NFC-чипов, внедренная платформой SmartDeal совместно с «Инфотекс интернет траст» позволила провести межконтинентальную сделку. Об этом 20 июня 2022 года сообщила компания Практика Успеха. Подробнее здесь.

До конца 2022 года услуги по регистрации недвижимости переведут в электронный вид

Правительство Москвы и Росреестр на заседании межведомственного координационного штаба утвердили «дорожную карту» по повышению эффективности процедур кадастрового учета и государственной регистрации прав. Стороны наладили совместную работу своих информационных систем и сервисов, что позволит до конца 2022 года все услуги по регистрации московской недвижимости перевести в электронный вид. Об этом 28 апреля 2022 года сообщил Комплекс экономической политики и имущественно‑земельных отношений города Москвы (КЭПиЗО) со слов заместителя мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимира Ефимова. Подробнее здесь.

В Москве заключен первый электронный договор аренды земельного участка

В Москве заключен первый электронный договор аренды земельного участка. Об этом 12 января 2022 года сообщил заместитель столичного мэра по вопросам экономической политики и имущественно-земельным отношениям Владимир Ефимов. Подробнее здесь.

Запуск сервиса внесения задатка за покупаемую квартиру в «ДомКлик»

В январе 2022 года запущен первый в России сервис внесения задатка за покупаемую квартиру. Такую возможность получили клиенты сервиса «ДомКлик». Подробнее здесь.

2021

Минстрой создаёт ГИС для контроля рынка аренды квартир

10 декабря 2021 года стало известно о решении Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ создать специальную государственную информационную систему (ГИС), в которой арендодатели должны будут регистрировать все договоры по сдаче в наем квартир, апартаментов и машиномест. Таким образом, ведомство хочет вывести из тени стихийный рынок аренды жилья, с которого в бюджет недополучает 162 млрд рублей налогов в год. Подробнее здесь.

Федеральная кадастровая палата объявила тендер на создание модульной системы машинного обучения

23 сентября 2021 года стало известно о том, что Федеральная кадастровая палата в составе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) готова потратить до 36 млн руб. на создание модульной системы машинного обучения (МСМО) в рамках оптимизации государственного кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимость. Подробнее здесь.

2020

Создание венчурного фонда для инвестирования в технологические проекты в сфере недвижимости «Протон Капитал»

24 ноября 2020 года стало известно о создании первого в России венчурного фонда для инвестирования в технологические проекты в сфере недвижимости. По крайней мере, именно так позиционируют компанию «Протон Капитал» её создатели — «Тринфико» и PropTech Russia. Подробнее здесь.

Объем инвестиций в стартапы для рынка недвижимости может удвоиться

29 июня 2020 года TAdviser стало известно, что инвестиции в стартапы для рынка недвижимости могут удвоиться в 2020 году по прогнозам экспертов акселератора от Glorax Infotech.

Объем инвестиций в стартапы для рынка недвижимости может удвоиться в 2020 году

Российский рынок PropTech был достаточно консервативным, но пандемия стала его катализатором: на июнь 2020 года наблюдается рост интереса к технологиям для рынка недвижимости.

Инвестиции профильных фондов и девелоперов в российские стартапы PropTech в 2019 году превысили 700 млн руб., всего было заключено 10 сделок. Уже по итогам 2020 года, по прогнозам экспертов Glorax Infotech, вложения в технологии для рынка недвижимости могут достигнуть 1,5 млрд руб. Это эквивалентно росту на 100% за год.

Ситуация в экономике и дополнительный фактор сложности в виде пандемии стимулируют компании искать другие модели работы и взаимодействия с клиентами. Зачастую девелоперы сами разрабатывают оригинальные сервисы и продукты. Появляются примеры удачного сотрудничества девелоперов с ИТ-стартапами, — отметил Андрей Биржин, глава Glorax Group, руководитель акселератора от Glorax Infotech.

Пока объем инвестиций в российский PropTech составляет менее 1% от мирового и 1,8% от европейского. Между тем, по данным PropTech1 Ventures, cреднегодовой темп прироста (CAGR) капиталовложений в PropTech технологии в Европе составляет 45%. Если в 2014 году в европейские стартапы PropTech было вложено 77 млн. евро, то за следующие 5 лет объем инвестиционных денег на рынке вырос почти до 500 млн. евро (скачок на 550%).

Наиболее активными венчурными инвесторами по количеству сделок в России являются такие фонды как ФРИИ, АФК «Система», AltaIR Capital, Pulsar Venture Capital, Runa Capital, ImpulseVC, РВК, The Untitiled. При этом наиболее крупный суммарный объем инвестиций в компании рынка PropTech поступил от следующих фондов: Rusnano Sistema Sicar, Sistema Venture Capital, Larix, Hartmann Holdings, ФРИИ.

В России в 2019 году основная часть инвестиций пришлась всего на две сделки, компании «Сделано» и «Чердак». Кроме того, был совершен только один экзит – корпорация Occipital совершила выход из GeoCV, сумма сделки составила $7 млн.

«Сделано» основана в 2014 году и занимается капитальным ремонтом квартир, дизайн можно выбрать на сайте с помощью онлайн-конструктора из готовых комбинаций. Количество выполненных проектов приближается к пятистам. «Чердак» — сервис хранения вещей для жителей Москвы, основан в 2018 году. Сервис пакует и забирает вещи, отвозит на безопасный склад, предоставляет доступ онлайн ко всем вещам и привозит обратно по запросу.

Пока в структуре рынка PropTech в России более половины компаний — маркетплейсы по покупке и аренде недвижимости или оказания услуг в недвижимости или строительстве. Заметная доля приходится на компании в сфере проектирования и строительства (Apis-Cor, TraceAir), а также стартапы по оценке, анализу данных и коллективным инвестициям (Aktivo, Geointellect, Habidatum) и компании в сфере управления готовыми объектами (Wiren Board, Throne).

На российском рынке отмечается стойкий интерес к стартапам в области Big Data и ИИ, но нет явного лидера. В этой гонке победит тот, кто создаст наиболее удобные алгоритмы анализа больших данных, например, для упрощения взаимодействия участников на маркетплейсах.

Кроме того, последствия пандемии и развитие удаленного взаимодействия компаний и клиентов в связи с требованиями к социальному дистанцированию стимулируют рынок PropTech к созданию иных сегментов и ниш. Это происходит во всех сегментах жизненного цикла недвижимости, от проектирования и строительства до продаж и управления.

Поскольку на рынке нет универсальных решений, это открывает большое количество возможностей для развития стартапов. В этом и 2021 году мы увидим устойчивый рост индустрии PropTech. Те ранние инвесторы, которые вложатся в фундамент для платформ взаимодействия между участниками рынка, в создание универсальных решений, смогут занять лидирующее положение на рынке. Мы запустили акселератор от Glorax Infotech, чтобы помочь наиболее перспективным стартапам выйти на рынок и способствовать цифровизации рынка недвижимости, — отметил Андрей Биржин.

2017-2018: Исследование KPMG

Результаты опроса компании KPMG, проведённого летом 2018 года среди ведущих игроков рынка недвижимости, показали следующее: 97 % опрошенных считают, что цифровые и технологические инновации в любом случае окажут влияние на их бизнес, при этом 60 % убеждены, что влияние это будет значительным. 78 % респондентов отметили, что такое влияние уже возросло в течение прошедших 12 месяцев^[4].

Большинство участников опроса (73 %) оценивают PropTech положительно, рассматривая этот тренд как новую возможность для развития их бизнеса, однако 25 % видят в нём и своеобразную угрозу. Признавая неизбежность инноваций и их общую позитивную направленность, 56 % респондентов сознаются, что пока не могут говорить о `цифровой зрелости` своих компаний. Лишь 7 % опрошенных убеждены, что в этой области находятся на передовом рубеже.

30 % участников опроса отметили, что уже инвестируют или планируют инвестировать в PropTech стартапы, а 66 % указали, что пока не имеют ни чёткого представления о перспективах использования цифровых и технологических инноваций, ни соответствующих стратегий.

Интересно, как за год изменились представления участников опроса о том, какие именно достижения PropTech окажут влияние на деятельность их компаний и на рынок недвижимости в целом. Так, большинство участников опроса KPMG 2017 года (53 %) предположили, что в ближайшие три года их компании вероятнее всего воспользуются инновациями PropTech в области `больших данных` (от англ. Big Data - структурированных и неструктурированных данных, отличающихся выдающимися объёмами и разнообразием, обрабатываемых определенными программными инструментами) и аналитики.

Говоря о том, какие тренды PropTech в следующие пять лет окажут наибольшее влияние на рынок недвижимости в целом, 44 % респондентова также выделили big data, 16 % отметили возможности интернета вещей (от англ. Internet of Things, IoT - единая сеть, объектов, связанных между собой через сеть Интернет, способных собирать данные и обмениваться ими. К таким объектам могут относиться бытовая техника, автомобили и т.д.), а 15 % - развитие искусственного интеллекта.

Примечания